不动产登记对房价有什么影响？
住建部顾云昌:不动产登记房价不会大降
近日,有媒体报道称,《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)基本敲定,已由国务院签发,定于年内颁布,自2015年3月1日起施行。
此事在网上引发关注,不动产登记暂行条例的敲定和普通百姓有何关系?会大幅拉低房价吗?对反腐有何作用?
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受记者采访时表示,不动产登记的主要目的有两个:首先,对全国不动产的数量、类别、分布及产权状况等“摸清家底”,建立基础数据,可以大幅提高房地产及其他宏观政策的科学性和针对性;其次,这一政策的出台也是为了更好地保护权利人的利益,如果遇到争议,民众能够根据不动产登记簿的记载来确定权利和保护权利。
此外,有观点认为不动产登记制将会带动房价大幅下降。对此,顾云昌表示,“影响房价的因素很多,最主要的是市场供求关系,还有税收法律、国家宏观经济走向等。如果明年3月开始登记,完成登记还要好几年,现在谈对房价的影响为时过早。”
不动产登记影响房价料“十分有限”
备受关注的不动产统一登记事宜，最近有了新消息。
12月2日，有媒体报道称，由国土资源部主导、多个相关部委参与的不动产统一登记试点工作日前已推开，多个城市被安排先行试点，有望于明年全面推开。该报道还援引“权威人士”的表述称，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)最快可能年内出台。
若消息属实，则意味着《条例》将于本月与公众见面。对此，来自房地产行业的分析人士指出，不动产登记工作的推进，将对楼市产生心理层面的影响，对房价的实质影响则颇为有限。
2007年颁布实施的《物权法》规定了不动产统一登记制度，但中国不动产仍由不同管理部门负责登记，即分散登记。这种分散登记的做法，被管理部门认为不再适应社会发展的需要。
由此，由国土资源部主导的不动产统一登记开始推进。
8月，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》对外发布，公开征求社会各界意见。8月27日，接受中国政府网在线访谈时，国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志这样强调这一举措的初衷：“开展不动产统一登记工作，主要是为了解决分散登记的诸多弊端，完整保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平。”
《第一财经日报》记者从国土资源部网站看到，10月，不动产登记统一簿册证样式，正式向国土资源系统、不动产登记工作部际联席会议成员单位和相关部委征求意见。
国土部的不动产统一登记刚一启动，就被认为与房价、反腐有关而引发公众期待。
目前，坊间较为普遍的理解是，除了促进官员财产公示，不动产登记还可能通过实现全国范围内的房屋信息查询，而为楼市限购和推出房产税提供数据支撑。与此同时，另一种说法是，不动产登记制度的推出，是为掌控现有商品房的产权登记情况，为接下来的全面反腐、产权制度改革、房地产市场调控做准备。
统一的不动产登记制度，可能给楼市带来的改变，包括投机者数量减少、商品房短期内供给数量攀升、促进楼市回归理性等。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟对本报记者表示，从楼市调控来讲，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网，个人住房信息系统的逐步建立，对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向，具有积极的意义。
但他同时强调，不动产登记工作的推进，对房价产生影响目前存在于心理层面，实质性的影响还很难看到。
持类似观点的还有克而瑞上海机构研究总监薛建雄。在他看来，即使住房信息联网与房产税政策相互叠加形成“组合拳”，能起到的最大效用也限于对不动产的精确管理和监控、提高房屋使用效率。至于“降低房价”，他认为作用“十分有限”。
另外，业内还有一种担心是，在不动产登记的顶层设计完成后，可能在执行层面遭遇阻力。易居中国执行总裁丁祖昱就曾提到，不动产登记真正难的是全国层面的联网，即地方政府是否愿意将自己城市的不动产登记信息放到全国层面。
“不动产登记对楼市的影响，恐怕还不是那么直接。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，该条例还处在试点阶段，截至目前尚未公布不动产登记试点城市名单，此外，各地不动产登记恐存在多种登记标准与差异，各方如何实施、落实尚属未知。
不动产登记制度确定 专家：并非为了让房价下降
有关楼市的政策变化总是特别牵动神经,因为大家对家的渴求,某种程度上已经直接简化为对房子的渴求。另外,不管是在北上广还是在省会城市县级市,房价和当地平均收入水平来说,都有著“踮著脚”,或者“踮块砖头”才能够得著的气质。没房的人关注房价,对於有房的人来说,有N套(N小於等於2)来说,也在关注著房价的变化。因为除了“房叔”、“房婶”、“房爷爷”以外,他们也关注著,曾经举家之力买的房子现在是个什麼行情。所以经常能够看见二期一旦降价,一期业主就来砸售楼处的闹剧。
今年以来,楼市全国范围内不景气,二线城市大幅跳水,一线城市楼价虽勉强维持著坚挺的颜面,但不争气的成交量和限购解除、央行降息这些信号,也都在传递著一个信息:疯狂的楼市,貌似真的收敛一些了。接下来会触底反弹还是继续下跌?大家都在猜,可是谁也不敢明确给个判断。
就在此时,楼市传来一个重磅信息,《不动产登记条例》摆在台面上了。老百姓关心两点,一、这事儿是真的吗?二、会有一些群体届时抛房,二手房市场会存量增大,房价会跟著再降吗?
资料显示,今年3月,不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开,明确了用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。5月,经中央编办批复,国土资源部挂牌成立不动产登记局。8月,成立了仅三个月的不动产登记局“三定方案”印发。9月,《不动产登记暂行条例》的公开征求意见已结束,并在进一步修改后上报国务院。11月28日,也就是半个月前,中央编办批复同意,“中国土地矿产法律事务中心”更名为“国土资源部不动产登记中心”。
《不动产登记条例》指日可待,可以完全确定。基於此,存量会增加,房价会跌吗?
中原地产市场研究部总监张大伟表示,首先要明白的是,《不动产登记条例》是信息搜集和整理的一种工具,出台的初衷,并不是为了要让房价下降,而是让国家层面为了对未来调控政策的出台提供更科学准确的判断和依据。
张大伟:不动产登记条例其实就类似於人口登记普查似的条例性的文件。但是,这其中还需要做的事情是,它的数据基础还没有。各地有了这麼一个原则性的文件,后面需要登记、落实,把这些所有的物权、产权全部要登记。它的目的本身不涉及任何调控。因为它是一个基础,就好像人口普查一样,它的目的是为了摸清市场的基础,然后再根据人口普查的结果进行单独二胎等政策的制定。”
出台条例本意跟房价涨跌不直接相关。所以“应声下跌”可能性不大。但是,长期来看呢?衍生效应呢?多位业内人士分析认为,长期来看,不动产登记在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率,如此,势必对未来房价有很大影响。张大伟:很多人把它认为是房地产调控,但事实上,它不是。但是,在不动产信息登记联网之后,像之前的房产税、物业税之类的等等,这些相关性的东西都可以做到更加有力度,未来一旦能够做到联网,对於全国来说,就可以做到房地产调控从之前的增量环节转变为存量环节,对於市场来说,这个威慑力肯定会很大。
房价短期降没戏,长期看有可能。但是,长期有多远,是未知的,能等多久,只有自己最清楚明白。居住在北京城区西部的马先生,前几天刚刚出手购置了一套位於城东的房子。
马先生:最终的原因还是刚性需求,因为家里人住在东边上班比较方便。另外,我觉得北京的房子也不会降价,如果买了也不会亏。还有就是,北京今年上半年买房的人不太多,大家应该说一直都在观望,所以我觉得二手房市场上肯定还是有很多比较好的、比较合适的房子在卖,选择的余地比较大。
有数据显示,截至12月9日,北京新建商品房住宅合计签约5.8万套,剔除自住房等保障性商品房,预计全年签约量4.6万套,创下近6年来新低。此外,记者对搜房网上的信息进行了整理统计,目前,北京在售楼盤中进行打折促销的占比超过七成。 张大伟说,目前,可以说,是买房的一个时机。
张大伟:现在北京市场的确是出现了一些企稳的迹象,但是与去年的火热相比还是不能同日而语。我觉得对於北京这些一线城市,因为它的人口基数很大,而新增供应量不会有太明显增加,所以,在目前这个时间段来说,一些价格相对比较合适的房子是入手,或者说买房的一个时机。”
传不动产登记明年3月实施 二手房房价降温
中央编办批复在国土部挂牌不动产登记中心后，不动产登记的步伐再次加快。近日，有消息称，《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）基本敲定，已由国务院签发，定于年内颁布，自2015年3月1日起施行。
专家称，不动产登记条例对楼市的影响并不是如普通老百姓想的那样，会有大量的房源进入市场，从而将目前的市场价格拉低。从房价来看，部分多套房源持有者可能会在短时间内将持有房源抛售，但这部分房源多集中在基础设施、配套相对完善的地段，这部分房源价格一直都属于市场“硬通货”，很难降低房价。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞也表示，至于不动产登记对楼市的影响，恐怕还不是那么直接。就基本消息来看，该消息的分量并不是很足。“该条例为《不动产暂行条例》，还处在试点阶段，而且试点范围不确定。这种模式的范围，无疑在弱化不动产登记条例的实际影响力。”
记者从中原地产、链家地产等多家中介获悉，目前楼市消化期比较长，而高端市场短期有不少大户型入市。预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。
根据最新数据显示，2014年11月，15城市二手房成交总量为60029套，环比上月上涨25.99%，同比去年10月为下降5.55%。另据搜房网二手房数据监控中心数据显示，26城市二手房挂牌价格环比16升10降，共21个城市环比涨跌幅在1%内。
“不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而对部分房产做些处置。这虽然会使部分存量房源加速进入市场流通，有可能在局部区域出现供应增加导致的房价下行。”中国房地产学会副会长陈国强指出。
北京中原地产首席分析师张大伟也认为，预计随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，特别是最近在各地都出现放松调控政策预期的时间点发出这一信号，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。
专家解读不动产登记 小产权房将来势必会处理
不午休。嘉兴经开区不动产登记分中心位于嘉兴市南湖区花园路，其营业时间为工作日9:00-17:00，是不午休的，需要办理相关手续的，中午也是可以前往办理的。嘉兴市不动产登记服务中心成立于2016年7月1日，隶属于嘉兴市自然资源和规划局公益一类副处级事业单位。
国务院发布的《不动产登记暂行条例》3月1日起正式实施。据了解，2015年底全国将全面换发新版证书，这意味着，《不动产权证书》将取代现在百姓手中持有的《房地产产权证书》，成为房产新的“身份证”。
对于百姓来说，对“不动产登记”有很多心中的问号，经济之声特约评论员李斌、北京同诺律师事务所律师綦晓芳对此解读。
经济之声：为什么要建立一个统一的不动产登记制度。现在我们手里头有房产本，有这个不就完了吗?有的人还不止一个。有的人办的土地证和房产证是分开的，后来是合在一起的，现在又得折腾，还得换成不动产登记，到底为什么?
李斌：我们的不动产，拿房屋来说，是两种财产权利，房屋地上建筑物是所有权，就是产权证书所指向的标的。我国土地都是公有制，社会主义没有私有土地，居民房子占用面积的土地叫建设用地使用权，是一个用益物权，过去是不能登记的。国土部门登记土地使用权，住建部门登记房屋所有权，林业部门登记林业的抵押权，农业部门要登记农村土地承包经营权。所以，它是一个多头管理，九龙治水。央行有关部门做过不完全统计，不动产登记的十五个部门，包括所有权、抵押权、用益物权都有。其实，这次出台的暂行条例，是国务院职能转变和机构改革的重要内容，就是要简政放权了，要简化对外的窗口，就是把那么多的九龙治水状况集中到统一的一个部门，现在是由国土部负责指导监督全国的不动产登记，而各个地方要在县以上的机构设立一个部门。
过去，房产局就是所谓的住建委、土地局、林业局等等，这次统统的归到一个机关来。因为国土资源部已经挂牌成立了不动产登记局，它是要登记机关统一，登记程序统一，证据统一、法律效率统一，一切都要纳到一起来。因为2007年物权法规定了，不动产实行统一，但是当时授权法律和行政法国家制订相关具体办法。它实际上是为了简政放权的一种方式，而且有很多的亮点，就是一个机构、一个平台，要在内部实施国家省、市、县四级的信息实时共享。
如果以人查房的话，输入这个人的特定信息、身份证号名下所有的地方的房产全都能够给揭示出来。那很多拥有大量房源的人，尤其是一些官员，涉及到职务犯罪的，恐怕他要担心了，赶快处理。另外，以房查人，去查找反腐线索的时候。现在通过统计有多套房的人是谁，他们的社会关系是什么，这些房的来源是什么，他的收入和他的支出有没有巨大差额，这就是我们在反腐的力度上一个很好的平台。
经济之声：现在还有一个问题，就是小产权房怎么样能够变更不动产等级?还是压根就不登记这个东西?
綦晓芳：什么叫小产权房?就是没有产权的房子。它纳入现行的不动产登记是没有可能的。因为它就是不存在产权的房屋，你怎么把它纳入到产权登记?小产权房在将来势必是要取缔的，这可能只是一个时间的过程。因为取缔过程中，有很多的困难，比如没法来一刀切，来给它一下取缔，这可能就是一个历史问题。但是随着时间包括法律的不断完善，小产权房将来势必会作出一些处理的。
（以上回答发布于2015-08-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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